恒大又放大招！还提出7500亿大目标

今年监管部门给房企融资设置了“三道红线”， 对于踩线的房企采取一定的融资限制措施，而恒大把“三道红线”踩了个遍，为此恒大急需做出调整，进一步降低负债，满足监管的要求。所以恒大近年来频频搞一些看起来让步很大的促销活动，比如全国楼盘七折优惠促销，车位零元购等操作。

昨日市场消息传出，恒大推出“0元购铺”的促销活动，可享受十年返还总房款的重大优惠政策，不过这一政策目前已经被叫停。内部有关人士表示，恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。

事实上，“0元购铺”只是恒大在近期推出的促销措施之一，据消息，该公司在近期还组织了“7折员工购房”的活动，其附加条件同样是在规定期限内付清全款。种种举措都显示出，恒大在积极主动地应对债务问题。恒大已渡过了“战投到期”这一最难的关卡，选择在销售端持续发力，更能够显示出它的决心。

根据恒大的公告显示，首先要全款在五日内买下商铺，假设商铺价值100万元，恒大会在买家买完的下一年以每年10%的价格也就是说10万元返还，一直持续到十年。十年后相当于收回本金，而利息就是商铺。

另外返还期间正常签订购房合同，房屋所有权归买家所有，买家可以选择自己经营或者出租。每年3月份还有一次更名的机会，就是买家不想要了就可以自己出售，如果有增值收益归自己所有。

咋一听，感觉确实好像挺划算，但是恒大会做赔本买卖吗？现在小编来和大家一起算笔账，假设每年年底或年初获得10万，年利率为10%：

期末年金现值PV1=（10/0.1）*〔1-1/（1+0.1）10次方〕=61.45万;

期初年金现值PV2=（10/0.1）*〔1-1/（1+0.1）10次方〕*（1+0.1）=67.59万。

计算出来的数值就是未来十年的年金在现在的货币价值，从数值看恒大肯定会采用第一种。

计算出来实际的货币价值之后，我们再接着往下算这笔账（以期末年金现值计算）。假设商铺为100万，那么就相当于拿了100万，买了一个价值100万的商铺（为便于计算假设商铺不增值）和十年61.45万的现金。十年后的收益是161.45万。折算下来，年化收益为4.91%（复利）。如果假设商铺也增值的话就比较复杂了，但也可以概略计算，用上面的年化收益再*（1+增值每年的增值率），然后再向下修正一点点就行，觉得太复杂直接用4.91%就好。所以在不考虑商铺自身价值变动的情况下，其实就相当于买了一个年化5%左右的理财产品。

那购商铺者十年后能收回本金白得商铺，是不是一种双赢的局面？双赢不确定，恒大肯定能赢是真的，毕竟这种商铺购买的风险还是存在的。

如何看待恒大的商铺“0元购”活动？到底是恒大的资金流紧张还是由于“三道红线”限制房企融资的政策效应？其实，其种种举措都显示出，恒大这家销售规模庞大的房企在积极主动地应对债务问题。恒大已经渡过了“战投到期”这一最难的关卡，选择在销售端持续发力，更能够显示出它的决心。

回笼资金再出招

中国恒大或许是行业之中最擅于通过打折方式来促销卖房的房企。

2020年，中国恒大多次祭出“打折卖房”的招数。例如在年初疫情期间，中国恒大通过“75折卖房”加之网上销售的方式，在其他房企业绩受到影响时一枝独秀，2020年第一季度，恒大实现销售额1465亿，同比增长23%。

即便像恒大这样频繁促销的房企，“0元购铺”依然算是“出格”的营销方式。恒大“0元购铺”的具体返还方式是，2021年1月31日前付清全款，于2022年开始每年返还总房款的10%，分十年返还客户所有的购房款。

从恒大各城市公司公布的消息来看，这一营销活动全国多地均有参与，例如恒大深圳公司、湖南公司和四川公司等，都有项目参与。许多购房者也为此心动不已。

对此业内人士认为，第一，恒大又在“营销战”上先声夺人了，传播的广度上拿捏得很准；第二，如果每年能按期返还10%，对投资者来说，还是不错的投资机会，当然，买哪里，怎么选，考验的就是投资者个人的眼光了。因为几年之后不同地方的商铺，收益肯定会有差别。

事实上，这只是恒大近期促销活动的一项。另外一项具有吸引力的是“7折员工房”的购房活动，两名以上恒大区域公司的员工向媒体确认了这项促销计划的存在。“30天内还完全款，全国楼盘都有参与，具体细则还不确定。”一名恒大区域公司的员工表示。

尽管恒大经常打出“75折购房”的旗号，但真正“7折”的情况并不多见。一名在恒大工作多年的员工指出，“（之前）没搞过（类似的）购房活动，有员工折扣，但只有部分时候有尾盘的时候才有（大折扣），5折都有，但很难搞到。”

恒大9个月降负债超1,500亿

1月5日，中国恒大业绩公告显示，去年实现合约销售额7232.5亿，同比增长20.3%，超额完成全年6500亿销售目标的111%；销售面积8085.6万平方米，同比大增38.3%，累计销售回款6531.6亿，同比增长38.5%，均创历史新高。

刚刚过去的一年受地产行业增速放缓和疫情叠加影响，行业普遍走低背景，在业内人士看来，恒大销情逆市大增，关键在于一系列贴合市场的政策，力保“高增长”。

2020年2月，恒大率先实施了“网上卖房”的颠覆性营销革命，并辅以系列让利组合拳，成功最大化地激活市场；进入金九银十，恒大又率先推出“全线7折”特大优惠抢跑楼市，仅仅两个月就大卖1820亿，再创历史新高。此外，恒大年内回款率已高达90.3%，位居行业前列。

值得一提的是，恒大还在公告中表示，2021年销售目标为7,500亿。

除了通过销售“高增长”、土储“控规模”以外，恒大还多管齐下全力降负债，9个月减负超1500亿。

具体来看，中国恒大一方面通过资本市场吸引高质量战投，如恒大去年在地产、汽车、物业等板块，共引入318亿港元的股权投资。另一方面，还加快优质资产上市，如恒大物业于去年12月成功登陆港股再募资约70亿港元，此举进一步增加公司净资产，推动负债率大幅下降。

截至2020年底，中国恒大有息负债较3月份宣布新战略时下降1578亿，市场预计，恒大2021年有息负债减少1,500亿的目标有望顺利实现。

素材来源：21世纪经济报道、腾讯网等

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